郑志勇    合晶睿智

最近随着房地产持续升温，REITs也越发火爆起来，其实REITs产品在成熟市场十分受欢迎。截至2013年中，全球REITs基金约540家，规模超过1万亿美元。全球市值规模最大的50只REITs基金中，投资美国不动产的占72%。以REITs发源地美国为例，2013年在纽交所挂牌交易的REITs约172家，市值超6800亿美元。

PS：美国的REITs分类真是细致，有商场REITs、办公大楼REITs、仓储REITs还有养老健康REITs

按照投资范围不同，可将REITs分为权益型 、抵押型和混合类三种。在国际上，典型的REITs产品多为股权性质，在证券交易所挂牌交易，可由普通个人投资者（散户）和各类机构投资者买卖。

• 权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。
• 抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
• 混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性。

通俗的讲，笔者还是喜欢权益REITs不仅可以享受物业增值的收益，还能享受租金上涨带来的逐年上涨的现金流收益。买不起房，总可以买点权益型REITs对冲一下房价上涨吧。

 

但是，持有REITs等于持有物业收租金、还是持有物业待涨价？在中国可能两者都不是…… 目前国内的REITs主要为融资型REITs，就是抵押给你房子，向你借钱，一年收益率4% (例如最新的北京CBD银泰REITs, 优先级份额年化收益4%）。什么以后的租金上涨、房价上涨统统跟你没啥关系，但是年化4%也比银行理财好啊……

为啥国内还没有股权REITs出现，笔者认为只有在房价在下跌周期，开发商才愿意割舍利益，但是中国房地产市场啥时候是拐点呢，天知道！另外一个问题就是商业地产的税收问题，笔者也不懂只能百度一下:

非居住用房（商铺、办公楼、单独车位等）的买卖是我们大部分经纪人头疼的案源类型，因为在沟通的过程中，一般业主的反馈信息几乎都会是要求尽到手价，往往经纪人会无所适从，所以这里我想把非居住用房的具体税收罗列一下：

第一：营业税   (合同价-买入价)X5.65%

第二：土地增值税:   (合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)X系数

注: 1、自然增值税=买入价X5%X房屋年限(按产证记载时间足年算)

2、系数:(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价＜50%,系数选30%

50%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价＜100%,系数选40%

100%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价＜200%,系数选50%                     200%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价,系数选60%

第三：个人所得税   (合同价-买入价-买入的契税-营业税-土地增值税)X20%

第四:印花税合同价X0.5‰

第五:契税     ^_^

最后，期待国内REITs快速发展，早日出现股权类REITs  ……

Over ^_^

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